Piaţa imobiliară îşi va reveni dacă se deblochează creditarea şi preţurile se "reaşează"

"În 2009 piaţa nu va evolua semnificativ la nivelul tranzacţiilor, în schimb credem că va fi o mică creştere în domeniul consultanţei şi al evaluării proprietăţilor. Credem că segmentul spaţiilor de birouri şi cel al spaţiilor industriale îşi vor reveni puţin mai repede decât altele. Motivaţia este că România încă reprezintă o piaţă mai puţin scumpă decât alte ţări, în acest moment, şi având în vedere măsurile de scădere a costurilor, acest aspect va fi important în această revenire a sectorului de real estate", a declarat agenţiei MEDIAFAX Răzvan Gheorghe, partener managing director Cushman & Wakefield România.

În opinia sa, principalul factor care va duce la revenirea pieţei imobiliare este deblocarea creditării, atât la nivel local cât şi la nivel internaţional, element considerat esenţial şi de analiştii DTZ Echinox.

"Elementul central care va determina revenirea pieţei este disponibilitatea creditelor. Un rol important îl va juca şi reaşezarea preţurilor, ca rezultat al unei mai bune înţelegeri între vânzători şi cumpărători. Lipsa finanţării va determina scăderea semnificativă a activităţii unor departamente precum terenuri şi investiţii. Estimăm o cerere constantă din partea chiriaşilor, dar inferioară celei din anii anteriori", a declarat Tim Wilkinson, managing director al DTZ Echinox.

În opinia sa, proprietăţile rezidenţiale premium şi piaţa secundară de investiţii, respectiv clădiri mici cu locaţii bune şi valori de 4-5 milioane de euro, vor înregistra primele semne de reviriment.

"Dezirabile sunt şi proprietăţile în locaţii foarte bune, care produc venituri pe termen mediu şi lung. Mai specific, clădirile de birouri şi cu destinaţie mixtă care beneficiază de poziţii bune şi generează venituri constante sunt produsele cu cele mai mari şanse de tranzacţionare", a adăugat Wilkinson.

Pe lângă deblocarea creditelor şi o ajustare la niveluri reale ale preţurilor pe piaţa imobiliară, analiştii de la compania Jones Lang LaSalle indică şi implicarea statului prin măsuri de îmbunătăţire a infrastructurii şi a indicatorilor macroeconomici ca factori care ar ajuta la revigorarea segmentului.

"Sunt câţiva factori care ar putea contribui la revenirea sectorului imobiliar şi care ar permite României să ajungă din urmă pieţele mult mai mature din Europa Centrală şi de Est. Primul este legat de împrumuturile bancare care trebuie să reia alimentarea cu combustibil a dezvoltărilor şi a investiţiilor. În al doilea rând, guvernul trebuie să trebuie să recupereze dezechilibrele bugetare astfel încât percepţia privind riscurile macroeconomice ale României să fie redusă", a declarat Charles Krick, national director Jones Lang LaSalle.

Alţi factori care ar ajuta la revenirea pieţei sunt, în opinia sa, îmbunătăţirea infrastructurii de transport care să sprijine dezvoltarea imobiliară, crearea de către autorităţile locale de planuri zonale şi de masterplanuri pe termen lung, precum şi un grad ridicat de transparenţă din partea jucătorilor de pe segmentul imobiliar.

Reprezentantul Jones Lang LaSalle apreciază pe de altă parte că în 2009 pe piaţa imobiliară românească va continua agitaţia care a început în a doua parte a anului trecut.

"Vor fi câştigători şi învinşi. Câştigătorii vor fi jucătorii bine capitalizaţi, cu planuri de afaceri realiste. Cei cu acces la finanţare vor avea un avantaj competitiv clar. Cei care vor pierde vor fi jucătorii mici, subcapitalizaţi şi cu produse de calitate inferioară", a adăugat Krick.

Şi în aceste condiţii însă, unele companii de consultanţă estimează o creştere a cifrei de afaceri în 2009, chiar dacă prognozele pentru anul trecut au fost date peste cap de deteriorarea pieţei. Companiile au fost însă mult mai rezervate când este vorba de estimările privind cifra de afaceri din 2009.

Cushman&Wakefield estima pentru 2008 o cifră de afaceri de opt milioane de euro, în creştere cu 80% faţă de nivelul raportat în 2007, din activităţile derulate de biroul din România.

"Nu s-a atins această cifră estimată pentru 2008, acest lucru datorându-se şi scăderii dramatice a pieţei de investiţii în ultima parte a anului trecut. În cursul anului 2009 suntem preocupaţi de creşterea cifrei de afaceri a companiei noastre. În anii trecuţi am avut performanţe deosebite, dar pentru acest an avem o estimare de creştere de aproximativ 20% faţă de anul trecut", a spus reprezentatul Cushman&Wakefield.

El a arătat că în 2008 compania a câştigat contracte noi, dar a şi stopat contracte din cauza condiţiilor de piaţă.

DTZ Echinox estima pentru anul trecut o cifră de afaceri de circa opt milioane de euro, dublul valorii din 2007.

"În al doilea semestru al 2008, am revizuit obiectivele iniţiale, astfel încât să reflecte schimbările de la nivelul pieţei, cu precădere încetinirea semnificativă a unor segmente importante precum investiţiile, terenurile şi rezidenţialul. Deşi nu avem încă rezultatele finale, suntem încrezători că ne-am atins bugetul revizuit. În 2009, ne vom concentra pe consolidarea companiei, iar strategia noastră va fi orientată mai mult pe securizarea poziţiei curente şi pe creşterea cotei de piaţă", a spus Tim Wilkinson.

El a adăugat că nu se aşteaptă ca în 2009 cifra de afaceri a companiei să crească similar cu anii trecuţi, evoluţia nefiind legată exclusiv de rezultatele financiare concrete, ci de contextul pieţei. Şi în cazul DTZ, climatul nefavorabil din ultima vreme a dus la amânarea câtorva proiecte din portofoliul companiei, dar dezvoltatorii nu au renunţat la contracte, şi pe de altă parte, consultantul a şi câştigat noi clienţi.

Reprezentanţii companiei EuroMetropola estimează depăşirea unei cifre de afaceri de 1,5 milioane de euro pentru 2009, nivel dublu faţă de cel din 2007. Analiştii EuroMetropola nu au precizat nivelul înregistrat în 2008, iar potrivit datelor companiei transmise Ministerului Finanţelor, în 2007 cifra de afaceri a fost de 2,7 milioane lei (peste 800.000 de euro).

"Situaţia economică actuală ne-a determinat să reconsiderăm activitatea internă prin reevaluarea fiecărui departament şi concentrarea pe segmentele care suferă cel mai puţin de pe urma crizei de lichidităţi. Toate companiile de consultanţă încearcă acum să-şi gestioneze cât mai chibzuit fluxul de numerar, să mai taie din bugete, în special din cele de promovare, ceea ce nu este neapărat şi cea mai înţeleaptă decizie", apreciază reprezentanţii EuroMetropola.

În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor în 2009, analiştii imobiliari sunt rezervaţi.

"Consider că este prematur să vorbim pe această temă până în luna martie. Oricum, petru a răspunde acestei întrebări, sunt de părere că produsele premium îşi păstrează valoarea ridicată", a spus Răzvan Gheorghe.

Reprezentantul DTZ apreciază că preţurile terenurilor şi ale proprietăţilor rezidenţiale se vor "reaşeza pe baze mai realiste", randamanetele vor creşte spectaculos pentru investitori odată cu scăderea preţurilor, iar amânarea multor proiecte de birouri din lipsa de finanţare va determina un avans al chiriilor pentru spaţiile disponibile, în contextul unei cereri stabile. De asemenea, chiriile spaţiilor industriale vor înregistra potrivit analistului DTZ o creştere uşoară, iar cele pentru spaţiile comerciale tind să se stabilizeze în 2009.

În ceea ce priveşte nivelul randamentelor, reprezentantul Jones Lang LaSalle apreciază că lipsa tranzacţiilor de pe piaţa investiţiilor face dificilă o estimare a unui anumit nivel.