Riscuri ascunse la cumpărarea unei locuinţe sau a unui teren

Sosirea în vacanţa de vară a sucevenilor plecaţi la muncă în străinătate impulsionează vânzările de apartamente, case şi terenuri în luna august, iar timpul limitat pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare îi face pe unii să nu fie întotdeauna atenţi la condiţiile în care se efectuează tranzacţia. Un sucevean ne-a semnalat un astfel de caz, cu menţiunea că nu a fost singurul în această situaţie. Tânărul ne-a povestit că a dorit să cumpere un apartament, iar după ce a ajuns la un acord asupra preţului cu vânzătorul, acesta l-a invitat să încheie un precontract. În baza acestuia, cumpărătorul se obliga să achite imediat locuinţa integral şi vânzătorul să înceapă procedurile de intabulare a apartamentului, pe care l-ar fi dobândit printr-o moştenire. Deoarece i s-a părut ciudată modalitatea de cumpărare, tânărul a renunţat, dar a aflat ulterior că formula acestor precontracte este uzuală în Suceava, mai ales în cazul apartamentelor neintabulate.

Notarul sucevean Mihai Curcă ne-a confirmat că, teoretic, un precontract este ”un act bătut în cuie”, dar practic, este indicat ca un cumpărător să-şi ia cât mai multe măsuri de siguranţă pentru a nu ajunge în situaţia de a umbla prin tribunale pentru a-şi recupera banii daţi pentru un apartament pe care nu îl mai poate obţine sau care este grevat de datorii la asociaţia de locatari ori la furnizorii de utilităţi (energie, gaz metan, cablu etc). Notarul Curcă recomandă celor care intenţionează să achiziţioneze o locuinţă sau un teren să se adreseze unei agenţii imobiliare, iar în privinţa actelor, să consulte un notar. ”Nu costă nimic, consultaţia este inclusă în onorariul tranzacţiei”, a precizat notarul.

Asiguraţi-vă că cel care vinde este proprietar cu acte în regulă

În cazul în care cumpărătorul preferă să achiziţioneze bunul de la o persoană fizică, primul pas, conform notarului Mihai Curcă, este să se asigure că discută cu proprietarul imobilului. În cazul bunurilor moştenite, cumpărătorul poate avea surpriza să constate că, pe lângă cel cu care negociază, mai sunt şi alţi moştenitori care ar putea să nu fie de acord cu vânzarea. Apoi trebuie să verifice că imobilul respectiv este intabulat şi asta se probează cu un extras de carte funciară cât mai recent. În nici un caz nu sunt relevante extrasele cu vechime mai mare de una, două luni. Pasul trei este verificarea datoriilor către furnizorii de utilităţi, inclusiv la internet şi telefonie, şi cele către bugetul local. ”Trebuie să faci toate diligenţele ca să vezi ce cumperi. Precontractul este perfect legal, dar se recurge la el când una dintre condiţiile vânzării nu este îndeplinită. De exemplu, când o construcţie este nefinalizată, când nu există toţi banii, când există o ipotecă etc”, a arătat notarul.

Acesta a mai spus că precontractul este de fapt ”o promisiune de vânzare” şi este total contraindicat în cazul în care promitentul nu este proprietar şi când există litigii sau sarcini mai complexe legate de imobilul respectiv. În mod normal, un precontract are câte o condiţie pentru fiecare parte. ”Cu cât sunt mai multe condiţii, cu atât sunt mai multe riscuri”, a afirmat Mihai Curcă. Dacă totuşi cele două părţi merg pe această variantă, notarul recomandă cumpărătorului să noteze precontractul în Cartea Funciară pentru a se şti de existenţa lui.

Mai menţionăm că, numai la un cabinet notarial vizitat de noi, vânzările de apartamente în municipiul Suceava înregistrate în luna august au crescut cu 25% faţă de iulie, dar faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut sunt mai puţine. Comparativ cu situaţia din urmă cu 3-4 ani, vânzările au scăzut la jumătate.