Datorii imense rămase la asociaţiile de proprietari, în urma vânzării apartamentelor executate silit de bănci

O vorbă din popor spune că „legile sunt făcute pentru a fi încălcate”. Ori, în cazul de faţă, pentru a fi „ocolite”. Tocmai asta se întâmplă cu apartamentele datornicilor la asociaţii din municipiul Suceava care sunt scoase la vânzare de băncile la care proprietarii au făcut credite, fără a se mai achita vreun leu din datoriile acumulate la plata utilităţilor comune.

Teoretic, există legi prin care vânzarea apartamentelor cu datorii la întreţinere nu se poate face fără achitarea acestora şi fără o dovadă clară în acest sens din partea asociaţiilor de proprietari. Practic, legea este ignorată cu bună ştiinţă, fiind „ocolită” chiar de către cei care trebuie să o aplice. De aceste „scăpări” legislative profită unii „şacali” ai imobiliarelor, care fac zeci de mii de euro din vânzarea unor apartamente luate mult sub preţul pieţei, în vreme ce datoriile acumulate de foştii proprietari rămân ca o piatră de moară la gâtul asociaţiilor de proprietari, dar şi al celorlalţi proprietari din imobil.

„Gaură” de aproape un miliard de lei vechi, de la trei apartamente executate de bancă

Printre cele mai recente şi mai grave cazuri de vânzare a unui imobil de către bancă, prin executare silită, este cel al unui apartament din cartierul Burdujeni, de pe strada Calea Unirii, bloc 59, scara A, din cadrul Asociaţiei de Proprietari nr. 44.

„Gaura” rămasă la asociaţie în urma vânzării apartamentului de către bancă, care nu are interesul decât să îşi recupereze banii împrumutaţi, este de 43.000 de lei, adică aproape jumătate de miliard de lei vechi. Teoretic, asociaţia ar trebui să recupereze acei bani tot de la fostul proprietar, cu care se judecă în continuare. În realitate, câtă vreme respectivul nu mai are nimic altceva pe numele său şi nici venituri pe care să se poată pune poprire, banii respectivi nu vor mai fi recuperaţi niciodată.

În cadrul aceleiaşi asociaţii mai sunt două cazuri de executări silite făcute de bancă, pentru creditele luate de foştii proprietari, în urma vânzării apartamentelor, la asociaţie rămânând neachitate datorii de peste 28.000 lei (280 de milioane de lei vechi) în cazul unui apartament de pe Calea Unirii bl. 60 scara A, precum şi a încă 17.300 de lei în cazul unui apartament de pe strada Iacob Zadik bloc 76 sc. C.

Astfel, numai de la trei apartamente vândute de bănci, prin executare silită, asociaţia de proprietari a rămas cu datorii neachitate de peste 88.000 lei, adică aproape un miliard de lei vechi.

„Pentru cei trei proprietari avem hotărâri judecătoreşti de executare silită, îi urmărim până când recuperăm măcar o parte a datoriilor”, a declarat reprezentantul Asociaţiei 44 Burdujeni, Cristi Reuţ. Chiar de asociaţia de proprietari a fost prima care i-a acţionat în judecată pe cei trei rău-platnici şi a obţinut şi hotărâri judecătoreşti, banca a avut întâietate la vânzarea locuinţei, iar asociaţia s-a ales cu praful de pe tobă.

Datoriile lăsate în urmă de foştii proprietari ai apartamentelor vândute de bancă apasă acum pe ceilalţi proprietari din blocurile respective, inclusiv pe cumpărătorii acestora, care se pot trezi la un moment dat debranşaţi de la utilităţi, pentru că acestea nu se şterg, ci continuă să crească, acumulând noi penalităţi.

Abuzuri cu iz de legalitate

În majoritatea cazurilor din Suceava, în urma vânzării apartamentelor de către bancă, asociaţiile de proprietari au rămas cu „ochii în soare”, apartamentele rău-platnicilor fiind vândute de executorii judecătoreşti ca fiind „libere de sarcini”, deşi, în realitate, acestea figurau cu restanţe de zeci de mii de lei la întreţinere.

Şmecheria aceasta, care aduce serioase prejudicii asociaţiilor de proprietari, se va practica în continuare, atâta vreme cât cadrul legislativ de la noi permite astfel de abuzuri.

Conform Legii 230/2007, „proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari”.

Mai mult, actele de vânzare-cumpărare a locuinţelor nu ar avea voie să fie făcute fără respectarea prevederilor aceleiaşi legi, care spune: „Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept”.

De asemenea, paragraful 3, de la articolul 20 al Legii Asociaţiilor de Proprietari spune că „în cazul existentei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător”.

Numai că, în conformitate cu interpretările juriştilor, câtă vreme legea nu specifică aceleaşi obligaţii ca la notari şi pentru executorii judecătoreşti şi lichidatorii judiciari, aceştia pot face ce vor, pentru că legile nu sunt făcute decât pentru unii.

Privilegiul imobiliar, singura „armă” a asociaţiilor de proprietari

Problema apartamentelor vândute de bănci prin executorii judecătoreşti, fără achitarea cheltuielilor de întreţinere a foştilor proprietari, a început să afecteze majoritatea asociaţiilor de proprietari din Suceava.

De exemplu, la Asociaţia 35, în urma executării silite a două apartamente, au rămas neachitate datorii la utilităţi de aproape jumătate de miliard de lei vechi – una de 28.712 lei şi alta de 17.017 lei.

În cadrul Asociaţiei 32, tot din cartierul Burdujeni, până acum sunt trei apartamente scoase la vânzare de către bănci pentru creditele luate şi neachitate de către proprietari.

Unul singur a fost vândut de executorul judecătoresc, cu aceeaşi menţiune că este „liber de sarcini”, deşi proprietarul acumulase restanţe de peste 5.300 de lei la plata cheltuielilor de întreţinere.

„Nu are conturi, nu are alte proprietăţi. Ia-i banii de unde nu-s”, a spus administratorul asociaţiei, Viorica Bosânceanu, care l-a acţionat în judecată, pentru recuperarea datoriilor, dar nu a putut recupera nici un leu din vânzarea apartamentului de către bancă, pentru că executorii judecătoreşti sunt mai presus de legile ţării.

În celelalte două cazuri în care banca execută silit datornicii din cadrul Asociaţiei 32, conducerea acesteia a aflat de licitaţie ca urmare a faptului că a apucat să se înregistreze la Cadastru ca având privilegiu imobiliar. Astfel, cele două apartamente, nevândute încă, figurează la vânzare ca fiind cu datorii la asociaţie.

Procedura de înregistrare a privilegiului imobiliar este una destul de întortochează, necesită timp şi cheltuială, dar pune la adăpost asociaţiile de proprietari de cei care speculează fiecare „scăpare” a legilor.

Conform art.51 alin.(1) din Legea nr. 230/2007, „Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”.

Privilegiul imobiliar se înscrie în partea a III-a a Cărţii funciare, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.

HG 1588/2007 prevede paşii necesari pentru înregistrarea privilegiului imobiliar, fără de care, în continuare, asociaţiile de proprietari vor fi păgubite de sume imense, pe care nu le vor mai putea recupera de la foştii proprietari de apartamente, dacă aceştia nu au şi alte proprietăţi sau surse de venit legale, pe care să se poată pune poprire.

Legea obligă executorii judecătoreşti să solicite biroului de cadastru şi publicitate imobiliară să le comunice drepturile reale şi alte sarcini care grevează imobilul urmărit, încât asociaţiile de proprietari care s-au înregistrat cu privilegiu imobiliar nu mai pot fi „ocolite”. Drept urmare, titularii acestor drepturi vor fi înştiintaţi despre executare şi vor fi citaţi la termenele fixate pentru vânzarea imobilului.

Datorii recuperate de la cei care fac afaceri cu apartamentele executate de bănci

Există şi situaţii în care, în ciuda faptului că au fost excluse cu bună ştiinţă de la recuperarea datoriilor, unele asociaţii de proprietari au recuperat banii neplătiţi la întreţinere de foştii proprietari.

În această situaţie este Asociaţia 23+27 din Obcini, care, la două din cele trei apartamente vândute până acum de bănci, a recuperat banii neplătiţi la utilităţi de foştii proprietari.

Acest lucru a fost posibil ca urmare a faptului că respectivele apartamente au fost cumpărate la licitaţie, la preţuri mult sub nivelul pieţei, de către persoane care le-au revândut.

În cazul acestora s-au aplicat prevederile Legii 230/2007, prin care proprietarii au trebuit să obţină de la asociaţie adeverinţă că nu există datorii înregistrate pe respectivul apartament.

„Au făcut scandal, au ţipat la noi, ne-au ameninţat, au încercat să ne intimideze inclusiv cu somaţie de la executorul judecătoresc, dar cum puteam noi spune că sunt libere de sarcini, când la unul dintre apartamente erau datorii de 11.000 de lei (110 milioane de lei vechi), iar la celălalt de aproape 6.500 de lei? Până la urmă au achitat noii proprietari datoriile restante, pentru că altfel nu puteau vinde apartamentele mai departe. Faptul că nu ne-au putut face nimic, în ciuda presiunilor făcute, demonstrează că am procedat corect”, a explicat administratorul Asociaţiei 23+27, Laurenţiu Rotaru.

În astfel de cazuri, din banii câştigaţi prin cumpărarea apartamentelor scoase la licitaţie de bănci, sub preţul pieţei, noii proprietari au achitat datoriile vechilor proprietari. Chiar şi aşa, le-au rămas în buzunare sume frumuşele, unul dintre apartamente fiind vândut la scurt timp la un preţ aproape dublu faţă de cel cumpărat de la bancă.

Dar mai sunt şi altfel de situaţii, precum cea a celui de-al treilea apartament scos la vânzare de bancă, cumpărat chiar de unul dintre vecinii de scară ai vechiului proprietar, pentru copiii săi. În urma vânzării acestuia au rămas de recuperat datorii de aproape 10.800 lei.

În cazul celor care cumpără apartamentul de la bancă pentru uz propriu, datoriile vechilor proprietari devin o piatră de moară şi pentru ei. Chiar de nu pot fi obligaţi să achite acele cheltuieli, făcute înainte ca ei să devină proprietari, apar fel de fel de complicaţii, de la certuri cu vecinii afectaţi de datoriile acumulate pe scara de bloc, până la probleme cu furnizorii de utilităţi.

Problema e că respectivii au fost minţiţi pe faţă că apartamentul este liber de sarcini, aşa cum e scris în actele emise de executorii judecătoreşti, când de fapt acestea au „în spate” datorii de zeci sau sute de milioane de lei vechi.